樓市話山論見：房地產(chǎn)調(diào)控收效明顯 突飛猛進發(fā)展勢頭難再現(xiàn)

3月10日，中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授、上海市人民政府參事盛松成在中歐國際工商學院地產(chǎn)服務論壇上發(fā)表題為《我國經(jīng)濟運行與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的演講。

盛松成指出，目前我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)部分結(jié)構(gòu)性特征。一是我國商業(yè)用地供給過度。在2015年提出“去庫存”戰(zhàn)略時，我國商品住宅的去化周期為4.4個月，目前約為3個月，但同時一線城市商辦用房庫存高企，一線城市商辦用房的去化周期目前達51.51個月，不合理的土地供應結(jié)構(gòu)造成商業(yè)用房銷售的巨大壓力。此外，我國一線城市居住用地和國際大都市比較而言，居住用地占城市建設(shè)用地面積比例普遍較少，而工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積比例又普遍較高。

二是同一城市房價分化加劇。以上海為例，2020年，黃浦區(qū)以均價15萬元/平方米位居各區(qū)榜首，青浦等外環(huán)外區(qū)域均價在3萬—6萬元/平方米上下；而2015年房價大幅上漲之前，兩個區(qū)域的均價則分別在5萬元/平方米和2萬元/平方米上下。這也意味著價格差距拉大。

三是，住房需求端結(jié)構(gòu)改變。由于二孩的放開以及對高品質(zhì)居住條件的追求等原因，商品住宅市場以改善需求為主導，100平方米-140平方米面積段產(chǎn)品集中熱銷。

“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控方面也出現(xiàn)更多新的舉措?！笔⑺沙烧f道。

盛松成在論壇上指出，長期以來，我國房地產(chǎn)市場側(cè)重于需求調(diào)控，但長期效果并不明顯。在盛松成看來，需求調(diào)控的效果主要在于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預期。而公眾對房價的預期是決定房價的一個重要因素。

盛松成認為，在市場分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

盛松成指出，今年的政府工作報告中提到，通過增加土地供應，安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，解決好大城市住房突出問題。同時房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)還是“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

穩(wěn)定房價是調(diào)控的重點。對此，盛松成的觀點是，控制房價的同時，不斷提高居民收入水平，使得居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，避免美國、日本、中國香港曾經(jīng)發(fā)生的房價暴跌式調(diào)整。

對于當前房地產(chǎn)市場調(diào)控新舉措，盛松成舉例指出，去年，人民銀行對房地產(chǎn)企業(yè)債務融資設(shè)置了三道紅線，三道紅線目的在于降低房企杠桿率，改善房企融資結(jié)構(gòu)。此外，重點城市要對住宅用地集中公告，集中供應，全年供地將不超過3次，該政策的主要目的是穩(wěn)地價，最終還是為了穩(wěn)房價，因為房價的主要組成部分就是地價。

盛松成引用數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍來看，房價調(diào)控收效明顯。今年1月，70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)為3.7%，增速為近22個月來的低位，從最高點下降了7.7個百分點。

此外，胡潤研究院發(fā)布的《2020年度全球房價指數(shù)》報告稱，中國的房價調(diào)控收效明顯，去年內(nèi)地只有7個城市進入全球房價漲幅前50，較上一年減少20個。

盛松成在接受采訪時指出，我國經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，房地產(chǎn)在新時期發(fā)展不但要消除以前發(fā)展的負面影響，還要適應新的發(fā)展環(huán)境，可以說發(fā)展趨勢與以往已大為不同，以前突飛猛進似的發(fā)展勢頭可能很難再出現(xiàn)了。

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